Mitt i samhällsutvecklingen

–Att arbeta med att investera i fastigheter är speciellt. Fastigheter är ett uttryck för förändring och därmed också utveckling, oavsett om tillgången signaliserar makt, välstånd, eller förfall. Det vi arbetar med är att hitta aktier som på något sätt har bäring på samhällsutvecklingen, säger SKAGEN m2:s portföljförvaltare Michael Gobitschek.

Och samhällsutvecklingen går i rasande fart. Urbaniseringsvågen sveper över såväl den utvecklade delen av världen som utvecklingsländerna. Enligt FN:s beräkningar kommer jordens befolkning att uppgå till dryga nio miljarder när vi närmar oss år 2050. Redan idag lever fler människor i städer än på landsbygden, och om 40 år kommer närmare 70 procent av alla människor att vara bosatta i städer. Nya städer kommer att ta form, och några av dagens tätorter kommer att växa allt snabbare. 

Rätt stad, rätt bolag, rätt pris

–Det är ett privilegium att få vara med och med egna ögon se de stora förändringarna som just nu äger rum på många håll i världen, främst i utvecklingsländerna, säger Michael Gobitschek. Det som skedde i väst för några sekler sedan händer där just nu – men tempot är så mycket snabbare och omfattningen mångt större. Även här i vår del av världen sker ett massivt skifte till städerna. Även om ett lands demografi är negativt över tiden, finns det fickor av tillväxt och goda möjligheter att hitta intressanta bolag.

Städer är med andra ord extra viktiga för SKAGEN m2:s förvaltare, även om arbetet handlar lika mycket om att hitta rätt bolag.

–Städer har olika förutsättningar och drivkrafter, det är viktigt för oss att identifiera dessa och förstå skillnader och likheter. Kopplingen mellan till exempel urbanisering, en växande medelklass, infrastrukturutveckling och efterfrågan på fastigheter inom alla segment är stark. Tillväxt och urbanisering är dock ingen garanti för att tjäna pengar på aktiemarknaden, det är mer en inramning. Bolagen måste alltid vara de rätta, och till rätt pris, förklarar han.

Speglar samhällets förändringar 

Ett exempel på hur fastigheter är en förlängning av samhället är den pågående utvecklingen i USA, kallad re-urbanization eller de-suburbanization. Unga som etablerar sig på bostadsmarknaden i storstäderna väljer bort bilpendlande och villaboende till förmån för innerstaden. Detta är en av de starkaste socio-ekonomiska trenderna just nu i USA. Även arbetsplatserna förändras i den nya ekonomin med bland annat teknik-och IT-bolag som draglok, med fler anställda på mindre yta. 

Ett bolag som drar fördel av dessa förändringar är SL Green, som äger och förvaltar kontorsfastigheter och shoppinggallerior främst på Manhattan. Bolaget arbetar aktivt för att förädla sina tillgångar och har även intäkter från fastighetslån med räntor på höga 10,5 procent.

USA:s ekonomi går relativt bra och till New York flödar mycket pengar in från stora och långsiktiga investerare, som driver fastighetspriserna uppåt. Bolaget är aktivt i den förändring som håller på att ske i kontorslandskapet på Manhattan, där Midtown förlorar hyresgäster till Midtown South och Downtown drivs av välmående men kostnadsmedvetna bolag inom den nya ekonomin. Allt detta kommer att gynna SL Green, enligt Michael Gobitschek.

Bolag med stabila kassaflöden

Sedan övertagandet av fonden vid årsskiftet 2013–2014 har Michael Gobitschek och medförvaltaren Harald Haukås valt att ta ner risken och balansera SKAGEN m2 mer. Det har de gjort genom att minska innehaven i rena bostadsutvecklare, som har cykliska, ofta volatila kassaflöden och är högt belånade. De har också balanserat landrisken, genom att minska bolagsvikten i högriskländer som till exempel Thailand, Brasilien och Indonesien. 

Portföljen innehåller nu fler bolag med mer stabila kassaflödesgenererande tillgångar. Tonvikten ligger på så kallade value added-bolag som exempelvis Asiens ledande logistikbolag Global Logistic Properties (GLP) med verksamhet i Japan, Kina och Brasilien. GLP bygger och hyr ut moderna logistikfastigheter, för att sedan sälja av hela eller delar av dem. Bolaget förvaltar en del av fastigheterna i fondstrukturer som ger stabila hyresintäkter där de även tar ut en avgift för att förvalta dessa, eller genom sitt ägande i japanska GLP J REIT, som ger utdelning och förhoppningsvis en värdeuppgång över tiden.

Affärsmodellen ger också GLP möjlighet till kapitalanskaffning genom att tillgångarna efter utveckling och mognad säljs till dessa strukturer. På så sätt lösgörs kapital till nyutveckling vilket förklarar bolagets starka finansiella ställning.

Konsekvent arbete som burit frukt

Det finns en enorm potential för logistikfastigheter i Kina, Brasilien och Kina, vars efterfrågan på moderna logistikfastigheter är enorm. Efterfrågan drivs bland annat av den snabbt ökande e-handeln. Kina har en mycket eftersatt logistikmarknad där 75 procent av befintliga byggnader inte möter kraven som finns på moderna logistikfastigheter, och riskerar att rivas. Mark för industribyggnader har tidigare varit en bristvara, något som nu GLP har löst genom samriskbolag med lokala statliga aktörer.

GLP, som är noterat i Singapore, har en god balans i affärsmodellen mellan utveckling och förvaltning, men också geografiskt där tillväxtmarknaderna Kina och Brasilien balanseras av det mer mogna Japan.

– Vi har arbetat konsekvent med att skapa en mer stabil portfölj, centralt för oss är ju riskjusterad avkastning. Och det har burit frukt. Nu i oktober, till exempel, kom en korrektion som vi stod väl emot. Vi arbetar fortsatt med högriskbolag med stor potential, såsom den thailändska fastighetsutvecklaren Ananda. Men risken för den totala portföljen är begränsad på grund av den låga vikten, säger Michael Gobitscheck.

Tuggmotstånd

Som investerare är han strukturerad och bra på att se helheten, en generalist som tycker om siffror men tar in impulser från många håll: resor, nyheter, samtal med olika människor. Han säger sig vara en god lyssnare men gör alltid analysen själv. Hans medförvaltare i fonden Harald Haukås beskriver han som en god parhäst med ett kompletterande angreppsätt:

–Vi tycker inte alltid lika och har ofta goda diskussioner. Vi ser på livet på olika sätt men vår gemensamma plattform är bolagens balansräkningar och riskperspektivet. Harald har en speciell bakgrund i och med att han är matematiker, och vi har också olika geografiska erfarenheter och lär mycket av varandra. Det är viktigt med tuggmotstånd, konsensusbeslut är aldrig hälsosamma i längden!

Om Michael Gobitscheck

Familj: hustru och tre barn i åldersspannet 5 år till 4 månader.

Bakgrund: fram till 2012 då SKAGEN m2 startades var Michael Gobitschek ansvarig för SKAGENs institutionella försäljning i Sverige och Finland. Tidigare har han arbetat med förvärv och fusioner inom corporate finance på Erneholm & Haskel en svensk spetsfirma inom området. 

Om vardagen, som består av ständiga resor: ”Ibland kan jag känna mig lite som en nomad, samtidigt är jag tacksam att jag har en arbetsgivare som bereder mig möjlighet att ha detta upplägg som ger balans i livet. Jag pendlar från Stockholm till Stavanger två dagar i veckan beroende på andra åtaganden och reser frekvent till olika delar av världen.   Jag passar också på att läsa mycket när jag flyger. Att resa är ovärderligt för den som sysslar med fastigheter – här skiljer vi oss lite från de andra aktiefonderna. Arbetar man med till exempel läkemedelsaktier spelar det kanske mindre roll var dessa tillverkas då det är enkelt att flytta produktionen, men för oss ger besök på plats, även om de är korta, en viktig förståelse av förutsättningarna för bolagens potential beroende på de lokala marknadsförhållandena – det är svårare att flytta fastigheter.”

Om framtiden för fastighetsinvesteringar:”Fastighetsmarknaden är den sista riktigt lokala sektorn, det finns gott om möjlighet till geografiskt arbitrage även framöver, även om branschen blir allt mer globaliserad. Det är för tillfället mycket gynnsamma förhållanden på globala fastighetsmarknader med god underliggande efterfrågan i kombination med låg ränta och diverse regerings-och centralbanksstimulanser. Vi noterar att många investerare söker sig till fastigheter som tillgångsslag för avkastningen, men också som ett komplement till övriga tillgångslag”

* Här kan du se läsa mer om SKAGEN m2 och se hur fonden har utvecklats.