Eftersom många risktillgångar presterar dåligt och ger ett litet skydd mot stigande inflation, vänder sig många investerare till fastigheter för att minska de negativa effekterna av högre avkastning på sina portföljer. En nyligen gjord undersökning[1] visar att över en tredjedel (35%) av de globala investerarna angav inflation som det mest attraktiva inslaget i noterade fastighetsaktier, medan europeiska aktiefonder såg det näst största inflödet av kapital under det första kvartalet, enligt Refinitiv.[2]
ESG är en långsiktig drivkraft bakom fastighetsinvesteringar och har varit ett av SKAGENS m²s portföljtema i flera år. Det återföljs också av en uppsättning unika utmaningar. För den som lyckas navigera i den komplexa bilden av att skapa hållbara och attraktivt prissatta portföljer finns det tydliga möjligheter.
Rankningsgåta
I samband med utvecklingen av den bredare "hållbarhetsbranschen" har antalet tillgängliga betyg för att bedöma de gröna aspekterna av fastigheter skjutit i höjden under de senaste åren. Det finns för närvarande cirka 600 globala system för investerare att navigera bland, liksom ett helt alfabet av förkortningar som spridits över det bredare ESG-landskapet
Den första var BREEAM (Building Research Establishment's Environmental Assessment Method), som har använts sedan 1990-talet för att mäta energi, vatten, avfall och luftkvalitet i kommersiella fastigheter. NABERS (National Australian Built Environment Rating System) lanserades åtta år senare och används nu globalt för att mäta effektiviteten hos kontorslokaler, köpcentra, hotell och datacentra. Ett annat mycket använt system är GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) som ger en top-down bedömning av ESG-portföljparametrar.
En ytterligare utmaning är att dessa betyg kan vara mycket subjektiva och bör därför användas med försiktighet. Liksom alla andra analyser från tredje part är det viktigt att förstå metodiken och datakvalitén, det är inte ett alternativ att göra en egen analys.
Desto mer välkommet för investerare och miljön är det växande antalet fastighetsbolag som använder vetenskapsbaserade, oberoende verifierade mål för att minska sina koldioxidutsläpp. 160 företag har undertecknat Science-Based Targets Initiative (SBTi), mer än dubbelt så många som för ett år sedan.
Kostnadspress
Förutom ökad uppmärksamhet från investerare är fastighetsbolag föremål för ökad uppmärksamhet från regeringar, särskilt när det gäller hållbarhet. SEC föreslog nyligen regeländringar som innebär att amerikanska företag ska rapportera om klimatrelaterade risker och utsläpp. De nya lagarna kan även komma att omfatta scope-3 utsläpp, det vill säga vad byggherrar, hyresgäster och andra i värdekedjan står bakom. Detta skulle vara särskilt betungande för fastighetsbolagen.
Byggnader står för närvarande för 37 procent[3] av de globala koldioxidutsläppen och kostnaden för att göra dem grönare, för att möta kraven som finns från tillsynsmyndigheter, investerare och hyresgäster är ofta enorma. Utfasningen av fossila bränslen i kommersiella fastigheter kräver betydande investeringar, särskilt i äldre byggnader eftersom det kan vara mycket komplicerat och invecklat att ersätta med mer hållbara material och lösningar.
En nyligen gjord rapport från Oxford Economics[4] uppskattar att en renovering av en fastighet för att förlänga dess ekonomiska livslängd med endast 10–15 år kostar mellan 7–30 procent av dess kapitalvärde, beroende på delsektor (se diagram). Portföljer som till övervägande del består av hotell, ofta äldre byggnader i utmärkta lägen och högt energibehov, står inför de största renoveringskostnaderna för att möta de strängare energikraven. Omvänt kommer portföljer som lutar mot industri och detaljhandel ha en relativt lägre kostnad. På landsnivå förväntas investerare i Storbritannien, där minimistandarden för EPC förväntas stiga från år 2027, stå inför de största renoveringskostnaderna på grund av arbetsmarknadsinflationen. Å andra sidan förväntas de nordiska länderna ha de lägsta investeringarna på grund av lägre risk för föråldrande och finansiell risk.
Dessa kostnader omges alltmer av fastighetsvärderingar med rabatter för "bruna" byggnader som riskerar ombyggnad och renovering. Om bankerna börjar begränsa lån till bruna byggnader, med otillräckliga planer eller kapital att renovera, kan investerare möta ytterligare finansiella- och likviditetsrisker, vilket i sin tur kan orsaka alltmer rabatter på tillgångsvärdena.
Gröna markeringar
Det motsatta gäller också när det kommer till "gröna" byggnader som föga förvånande tar ut högre priser. En undersökning[5] från förra året visade att försäljningspriserna var 8–18 procent högre i Storbritannien och Australien för byggnader som får höga poäng på BREEAM och NABERS. Det finns även betydande inkomstskillnader. En annan studie[6] från 2021 visade att kontorsbyggnader i London med det grönaste betyget har fått 3–13 procent högre hyresintäkter under det senaste decenniet.
Kopplingen mellan hållbarhet och lönsamhet, som kanske är starkare för fastigheter än något annat tillgångsslag, gäller även för prisutvecklingen. En studie från 2015[7] av globala REIT visade att högre GRESB-resultat korrelerade med bättre avkastning på både tillgångar och aktier, samt att det fanns en signifikant koppling mellan hållbarhet och riskjusterad avkastning på aktiemarknaden.
Att hitta rätt bolag till rätt pris är den största utmaningen för att bygga en hållbar fastighetsportfölj, speciellt eftersom risken för de som inte lever upp till ESG-kraven bara kommer att öka.
Med värderingar som i allmänhet är attraktiva (och kommer sannolikt att fortsätta få stöd från investerare som söker inflationsskydd) finns det verkliga möjligheter. Nyckeln till att skapa den bästa portföljavkastningen är stock picking, diversifiering (både inom sektorer samt geografier) och aktivt engagemang för att hjälpa företag att utkristallisera sitt ESG-värde och bidra till en grönare planet.
[1] Källa: 2022 UBS Investor Survey, March 2022
[2] Källa: Refinitiv, April 2022
[3] Källa: Science Based Targets Initiative
[4] Källa: Oxford Economic, The renovation race to net-zero, April 2022
[5] Källa: Knight Frank, Active Capital Report 2021, September 2021
[6] Källa: Knight Frank, The Sustainability Series, September 2021
[7] Källa: Franz Fuerst, The Financial Rewards of Sustainability: A Global Performance Study of Real Estate Investment Trusts, June 2015